导读：2014年11月下旬，佳兆业位于深圳的多项未售物业被深圳市规划和国土资源委员会锁定房源，而佳兆业董事会原主席郭英成也在2014年12月10日辞职，并触发一项融资违约条款，其债务危机由此引发。

佳兆业违约事件回顾 ：由董事辞职而引发的连锁效应

2014年11月下旬，佳兆业位于深圳的多项未售物业被深圳市规划和国土资源委员会锁定房源，而佳兆业董事会原主席郭英成也在2014年12月10日辞职，并触发一项融资违约条款，其债务危机由此引发。而公司2015年1月12日发布的最新公告称汇丰已经豁免了此项因前董事长辞职而引发的违约事项。但公告中同时确认了公司数个银行账户被数家银行冻结和扣划。据媒体报道，截至2015年1月9日，已有10家银行向法院提出诉前财产保全申请，要求查封佳兆业相关资产。且项目已非仅限于被政府“锁定”的深圳地区项目，而已扩展到珠海、大连、惠州、苏州等地。

表一 佳兆业债务危机全过程

数据来源：网络 耶鲁财富整理

7家信托涉87亿元债务 信托违约值得警惕

作为具备一定实力的大型房企，在此次危机爆发前，佳兆业一向是信托公司争抢的对象。从2013年开始，先后共计有近十家信托公司与佳兆业合作。据耶鲁财富统计得知（见下表二），截至2015年1月4日，向佳兆业提供融资的信托公司中，至少尚有7家产品处于存续期，而且总金额达到87亿元左右，与银行贷款规模相当，而最近的一笔到期日就在2015年1月。信托的存续期较短，且风控措施较银行而言相对薄弱，抵押不足甚至无抵押的信托产品尤其值得警惕。

表二 佳兆业债务危机中所涉及的信托项目

数据来源：网络 耶鲁财富整理

上述信托公司中，以平安信托涉及资金规模最大。2014年4月和10月，平安信托通过两款信托计划，共计向佳兆业融资近29亿元。

佳兆业最终归宿：债务重组或为救命稻草

佳兆业资金链彻底断裂的风险正逐渐加大。第一，金融机构继续跟进踩踏的可能性较大，且危机的发酵已从深圳项目扩展至全国项目，从贷款扩展至所有融资工具的危险趋势；第二，未来偿还债务压力大，公司1月12日公告称除了1月6日公告的两个合作伙伴要求撤资12亿元外，已有其他合作伙伴提出撤资的要求；第三，公司与上海万科的交易终止，或预示着短期内类似的“断臂求生”的行为也将难以成行，靠出售现有资产缓解流动性压力的可能性大大降低。

在佳兆业陷入危机后，大股东生命人寿仍增持股份至成为最大单一股东，且增派执行董事，生命人寿对佳兆业的控制力增强，而生命人寿具有较强的资金实力。据1月12日公司公告称将聘任财务顾问，或意味着公司寻求债务重组的可能性大大增加。当前债务重组可能不失为一种出路，一来公司的兑付压力将暂时缓解，二来债务重组或推动大股东或其他潜在收购者“出手相救”。

地产行业影响：警惕反腐拖累民营房企

佳兆业集团源于公司治理以及后续关联问题影响导致的贷款违约更多的是个案因素，并不具有行业代表性，所以对整个行业影响不大。但据媒体报道，2014年年10月郭英成被传涉深圳落马官员而被带走，此后公司逐步陷入泥潭。房地产业是滋生腐败的温床，据中央纪委监察部网站披露，在2013年以来被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%。高压反腐或加剧部分房企经营风险，大部分民营房企负债高，资金吃紧，一旦信心面受到打击，必将出现债务违约。目前来看，反腐对部分房企的拖累或将持续发酵，网传深圳地产界仍有公司在调查视野之内。

佳兆业债务危机后，投资者该怎么办？

耶鲁财富认为，佳兆业事件对信托机构和投资者的信心造成了影响，房地产信托投资的好时期已经过去了。这也可以从过去3年房地产信托余额同比增速可以看出，呈现出明显的“V型”走势。2011-2012年，随着房地产调控的深入，房地产信托余额同比增速从高点一路下滑，2012年三、四季度曾跌至负增长（-0.48%和-0.02%）；此后随着2013年楼市的复苏回暖，房地产信托余额增速恢复上行，至2014年二季度达到顶峰（55.40%）。但是随着2014年下半年房价的持续下跌和成交量的萎缩，我们建议投资者尽量规避房地产信托。

对于存量房地产信托计划，如果交易对手是大型房地产开发商，我们认为客户不要太担心。2014年随着房企增发配股、央行降息及中期票据放开，加上票据类融资期限长、融资成本低的优势，大型房地产企业更愿意使用低成本的增发配股及中期票据来置换高成本的信托融资。但是，对于小型房地产开发商，我们仍需保持警惕！

备注：佳兆业简介

佳兆业集团成立于1999年，由港籍普宁人郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟一手创立，郭氏家族通过大丰投资、大昌投资、大正投资合计持有佳兆业49.25%股份，是佳兆业集团实际控制人，富德资源、生命人寿作为一致行动人持有公司29.95%股权，是第二大股东。

其总部位于深圳，是以房地产开发业务为主的企业。其业务覆盖深圳、广州等30多个重要城市，2014 年前三季销售金额全国排名第19 位，已连续三年荣获“深圳地产资信十强”和连接两年蝉联深圳楼市住宅类销售冠军。公司年开发规模超过1000万平米，截至2014年6 月末土地储备面积约2400万平米。

截至2014年6月末的最新报表来看，合并总资产1056亿元，权益258亿元，资产负债率76%。

原文章网址：http://www.ylcf.com.cn/hyResearch/hyResearchDetail-3901.html

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